买房

住房城乡建设部 财政部 中国人民银行关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知建金[2015]128号各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅(建委)、财政厅(局)，新疆生产建设兵团建设局、财务局，中国人民银行各分行、营业管理部、各省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行，直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心：为进一步完善住房公积金个人住房贷款政策，支持缴存职工合理住房需求，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。本通知自2015年9月1日起执行。中华人民共和国住房和城乡建设部中华人民共和国财政部中国人民银行2015年8月27日

中国人民银行决定，自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低社会融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%；其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整；个人住房公积金贷款利率保持不变。同时，对商业银行和农村合作金融机构等不再设置存款利率浮动上限，并抓紧完善利率的市场化形成和调控机制，加强央行对利率体系的调控和监督指导，提高货币政策传导效率。

对于大部分刚需购房者来说，贷款是主要购房方式。尽管公积金贷款利率非常低，但因为各种原因，通过商业贷款购房的人还是占主体。而这群人之中，仅有部分人对自身可贷款额度和贷款的流程有所了解。大部分人根据房价和首付成数大概算出贷款金额，而实际上银行放贷金额是根据评估价计算。这样评估下来，往往购房人最后能被银行批下来的贷款金额与预期金额相差约总房款的10%-15%。相差的金额有可能就对购房人购房计划带来不便。一.衡量自身的贷款资质银行将从多方面审核：如学历、工作性质、工作收入、信用记录、名下拥有资产等等。若学历在本科以上，工作收入是月还款金额的2倍以上，工作单位是国企或者世界500强，征信记录良好，会是银行优先选择发放贷款的客户群，因此，购房者应该充分衡量自身的贷款资质。购房者在申请商业房贷时应注意以下几个方面的关键因素。1、贷款资格。审批期间，银行先通过建委网站来查询购房者的名下房产，再查询购房者全国未还清的购房贷款记录（名下北京两套及以上住宅、全国有两次及以上未还清的购房贷款记录，拒贷），确认购房者具备贷款资格。2、收入证明与还款能力。收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明，如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。除此以外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。3、借款人自身相关情况。个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。4、贷款人年龄。据了解，目前各大银行对于贷款人年龄的要求不超过65岁，个别银行可以到70岁。如果申请人未成年，贷款则须要有联合借款人。二.充分考虑房屋因素购房者可贷款金额取决于房屋的评估价。与评估价直接相关的是房屋的房龄、位置、楼层、朝向、格局、装修等等，其中房龄、位置是重要的因素。一般来说，同一地段不同的房屋的评估价都不相同，如南北通透的房屋评估价格相对高一些。而房龄大的二手房贷款难度大。购房者在贷款前最好咨询一下专业的人士进行评估，来衡量自身的购买力，以免在缴纳定金之后，发现贷款额度小，资金不足给交易带来困难，影响购房进程。评估房屋可从以下几个因素着手。1、房屋面积大小。银行在发放房屋贷款时，面积是所考虑的重要因素之一。如果说房屋面积越大银行越欢迎，这样的说法还不完全准确，但面积越小银行警惕性越高，却是毋庸置疑的。2、房龄长短。房龄越老，办理贷款的机率越小。对于银行来说，房龄超过30年的房子，银行基本上都不放贷款了。超过银行所规定期限的情况下，借款人只有全款购买房产。房产本身是可以交易的，房龄大只是会影响到借款人办理贷款。3、房屋外在因素。理论上房屋是会随着房龄的增加价值减少的，因为房产也是具有折旧的。但是购房者不可以忽视房产以外影响他升值的因素如：地理位置、交通、生活设施、学区等。而这些因素就是促使二手房房价上涨的主要因素。三.合适的银行很关键虽然每个银行贷款审批中涉及的因素基本相同，但是在审核的过程中，不同银行侧重的因素不同。购房者可以避开自身因素的弱点，去选择银行。若购买房龄过大，可以选择更注重个人还款能力的银行，如工商银行。若工资流水提供有难度，可以选择对房屋或者其他因素更看重的银行，如交通银行。此外对于房屋年龄和还款期限的计算都比较不同。在贷款前应该多比较各个银行的政策，选择恰当的银行。1、贷款成数和利率。目前，各银行对于二手房贷款政策是首套住房首付三成、基准利率;第二套房首付五成、利率上浮10%的政策。首次使用公积金贷款，首付二成，最多可贷120万五年以上的公积金贷款利率均按照3.25%来执行。2、建成年代与贷款年限。银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的建成年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行目前的政策是房龄+贷款年限＜50年。3、还款方式的选择。银行还款方式主要分为等额本息和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。

买房是件大事，关系到个人及家庭数年甚至数十年的生活，因此，买房前的资金准备非常重要。除了房款(首付)外，在购房过程中都有哪些费用呢?房价是重要组成部分，但需明确的是，买房所涉及的费用不仅为房价，如果买房前只注重房价而忽略其他问题，往往会造成整个购房预算的超支，甚至达到买得起而住不起的尴尬境地。因此，购房前应制订详细的购房资金计划，主要包括以下内容：(1) 一次性付款或贷款如果您不是一次性付清的全款购房，初期的最大支出就是首付款。所以，一定要算好手中可动用的资金，不仅要保证有足够的资金支付首付款，还必须保证日常生活开支不受影响。(2) 每月固定数额的贷款本金很多购房者不重视银行要求提供的;家庭收入证明，往往多开月收入以便多贷款。可是一旦还款开始，购房者就会感觉还款吃力，生活质量还有可能受到影响，甚至出现还不起贷款的现象，不管最终出现了什么结果，责任只能由购房者自己来承担。因此，购房者应当切记，每月的还款额应该在家庭月收入的30%内，同时还要选择适合自己的还款方式(主要是月还款额和还款年限)。(3) 税费按照规定，购房需要交纳不同种类的税费，这些税费因为购房的房子不同而不同：(4) 物业管理费不同档次的住房，物业管理费的收取标准也不一样，但有一点是相同的，那就是按房屋的建筑面积收取。(5) 初装费入住新房的时候，其内的生活必需设施肯定要是要完备的，例如煤气管道、有线电视、电话、宽带网，这些同样需要费用支出。一般物业管理公司会在小区内公示初装费价格并协助业主进行安装。(6)中介费目前北京中介费是成交额的2.2%，还有一个服务保障费0.5%，合计是成交额的2.7%。比如一套100万的房子中介费是2.7万。

现在，正值金九银十房地产传统旺季，作为购房者，就要练就一身披沙拣金的本领。但是买房对于大多数购房者而言都是头一回，考虑到这一点，来说一下常犯的几个错误，避免大家在鱼龙混杂的楼市中吃亏上当。一.不能感性消费从目前购房的主要群体来看，大多数是80、90后，他们的最大特点就是爱感性消费，相较于房子的质量和价格，80、90后可能更为关注的是小区的个性体现，但这样往往容易冲动消费，忽略掉房子本身的问题。建议：买房是家庭中的一笔大的支出，在此之前一定要做好充足的准备。根据自身的实际需要确定买房范围、能够接受的价格范围、房屋面积的大小等等。除此之外，也需要对所选房子的价格、环境配套、社区服务和物业等做全面的考量。避免感性消费，知己知彼才能买到适合自己又性价比高的房子。二.不要只看价格在购房时，价格肯定是消费者最关心的问题。但这并不意味着，价格越低越好。俗话说一分价钱一分货，如果过度关注房源的价格因素，那么肯定会忽略小区的品质，可能影响到日后生活的舒适度。建议：在同一小区，当然是单价越低的房子性价比高，但在不同小区比较往往是平均单价越低的小区越不好。价格低可定有它的原因。例如，地理位置偏僻、配套设施不健全、房子年龄大等等。买房子，选小区，不仅不能选平均单价最低的社区。相反地，我们应该选择平均单价中价位以上的社区。三.贷款年限不是越短越好在贷款买房中，最让人头疼的要数贷款年限了，人们常常纠结到底贷多少年才合适，很多人错以为贷款年限越短越好，因为这样一来可以尽早的摆脱掉还贷压力，但如果不结合自身的实际情况考虑，很有可能会背负上沉重的还贷压力。建议：建议选择长的贷款年限比较合适，一是因为长期月供少，这样可以减少平时生活的压力，并可以将有限的钱拿来投资，换取更多的利润，二是因为随着时间的推移，国家非常有可能会出一些便民、利民的政策，那样便可以减少一部分房贷支出，总体看来会比短期交付划算的多。

一.小区周边是否有噪声源如果购买的楼盘离高架桥近，即使高架桥上已经安装了隔音设施，也还是会有噪声存在的。比如有些人睡觉时对声音较为敏感，稍有动静就会惊醒。因此，夜深人静时，高架桥上车辆行驶所产生的噪声，势必会影响到居民的睡眠。如果附近有噪声源，不妨在周边找个地方住一晚上，亲身感受一下噪声对自己的影响到底有多大。二.房子是否有光影反射情况有的住宅毗邻着大面积玻璃幕墙的建筑，很有必要选择在晴天看房，观察玻璃反射阳光的情形。建筑外立面采用玻璃幕墙，犹如一面大镜子对邻近的建筑形成反射光，如果光线十分强烈，射进室内会非常刺目，使人心神不宁，甚至产生烦躁情绪。三.房子的隔音效果如何房屋的隔音效果如何，直接关系到居住的舒适程度。试想，假如隔音效果不佳，在屋内说话如同置身于户外，这将毫无隐私可言，也会让居家氛围大大减弱。住宅隔音效果好的建筑材料具有表面致密、无孔光滑等特点。一般来说，几乎所有的材料都具有隔音作用，比较常见的隔音材料有实心砖块、钢筋混凝土墙、木板、石膏板、铁板、隔声毡、纤维板等。

为支持中低收入家庭购买政策性住房，减轻购房人支付首付款的资金压力，现就购买政策性住房职工提取住房公积金支付首付款有关问题通知如下：一、提取范围凡购买政府组织建设的政策性住房(以北京建设网和区县政府网站发布的住房项目为准)的买方及其配偶，均可一次性申请提取本人账户内的住房公积金转入个人储蓄账户用于支付购房首付款。二、提取额度因提取住房公积金支付政策性住房首付款的，由管理部按照开发商开具的加盖公章的购买政策性住房证明中明确的首付款额度核定买方本人及其配偶的可提取总额，并开具《住房公积金提取记录单》。三、提取证明(一)买方本人(主买房人)申请提取住房公积金时，应提供以下材料：1、 《选房确认单》原件及复印件;2、 开发商开具的加盖公章的购买政策性住房证明;3、 职工本人身份证原件及复印件。(二)配偶方申请提取住房公积金时，除提供(一)规定的材料外，还应提供以下材料：1、 夫妻关系证明原件及复印件;2、 配偶身份证明原件及复印件;3、 主买房人的《住房公积金提取记录单》。四、买方本人及其配偶再次申请提取住房公积金的，需持购房发票，经管理部审核后，按照《住房公积金归集业务操作规范》的规定办理。

一.现在该不该买房? 现在该不该买房，要首先抛开房价涨跌的心理预期，因为房价回落非一朝一夕，而且从目前趋势来看，房价最有可能是回归到正常的速度和幅度，但不太可能一落千丈。因此，最关键是认清自己现有的住所能否满足个人与家庭的生活居住需求。首先从家庭成员状况、日常起居、在家工作-学习、家庭休闲、家庭社交等家居生活的基本层面来确定住房需求，以此为依据来考察现有的住宅在地理位置、交通状况、房屋面积、户型格局、房屋质量、物业服务、周边配套等几个主要指标上能否满足。如果现有住房在3个以上的指标上不能满足需求了，那么您就需要考虑尽快购置一套能符合需求的房子了。二.该买什么价位的房?由于房价已经处于高位水平，为了不背上过于沉重的贷款压力，在了解到满足生活需求的住宅选择标准后，需要对家庭的财力进行评估，确定出一个可承受的价格范围。判断价格低限，可以用贷款最高额度与最高年限，来进行出每月还款额，只要月还款额占家庭月收入比的1/3以下即可。判断价格浮动空间，可以根据住宅指标家庭生活的影响程度分清各项需求指标的主次关系，明确哪些是必须满足的刚性需求，再确定哪些是可以舍弃的柔性需求。这样一来，就可以在有限的财力之下，得到既符合置业期望、又具有充分选择空间的购房价格定位。三.该买什么类型的房?衡量住宅性价比是否最优化，也就是看与同档价格住宅相比其居住及附加价值是否最高。我们购买一套住宅，买下的并不仅仅是一套房子，还有附属在房子上的生活环境，包括区域的配套、小区环境、物业服务等等。区域配套包括有餐饮、休闲、金融、医疗、教育、交通等多方面组成，这些直接决定生活的便利度。社区环境主要包括：绿化环境、人文环境、社区安静度和安全封闭性等。四.坚持价格底线，不要为明天的升值买单。房子的出售方或者中介方总是对房子所在的区域发展规划进行夸大性的描述，手中拿着升值潜力这张牌，试图让买家感受到：他买到的不仅是一套房子，更是一个在不断长大的金元宝。在这种诱惑下，买方在进行价格谈判时要坚持自己的购房原则和价格底线。对于自主型购房者来说，房子买来是为了解决当期的居住，应该更看重的是房子当期所具有的价值，而不要过多地考虑房子的未来升值潜力，不要用今天的钱为明天的升值埋单。要是想在价格谈判中有理有据、不陷于被动，您应该关注当前房产的价格行情，尤其是对您想要购买的住宅区域和小区的价格有一个全面的了解。为了让买房人对价格了如指掌。(2015年9月21日)3.物业纠纷二手房的买卖不同于商品房，完成产权过户，并不意味着全部交易的结束，还有诸如卖方户口迁出，物业管理费结算，水、电、煤气、电话、有线电视等费用的结清等。私下交易者由于缺乏经验，经常会忽视或遗漏某些项目，造成经济损失和引来纠纷。当然，二手房私下交易引发的矛盾和纠纷远不止这些，其弊端是显而易见的。因此，您应增强法治观念和自我保护意识，不要轻易进行二手房的私下交易，尽量委托实力强、信誉好，操作规范的中介服务机构办理有关二手房的交易，以减少和避免不必要的纠纷和烦恼。

一.什么是经济适用房?经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排。二.经济适用房的申请条件?1.具有城镇户口。申请人户籍登记在本区，取得本市户籍满5年。2.离异的申请人须取得本市城镇户籍时间满3年。3.申请人需要年满18周岁。4.单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。5.家庭住房人均使用面积要低于10平方米，且5年内没有出售或者转让过房产。下表是，经济适用房家庭收入、住房、资产准入标准注：各远郊区县可参照本标准，结合各自区县的实际情况制定相应保障性住房准入标准。三.经纪适用房的优先配售对象划拨经济适用住房建设用地涉及的被拆迁家庭、重点工程建设涉及的被拆迁家庭、旧城改造和风貌保护涉及的外迁家庭以及家庭成员中含有60周岁以上(含60周岁)老人、严重残疾人员、患有大病人员、优抚对象、复员军人等住房困难家庭。四，经济适用房的上市条件1.经济适用住房只能自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易;对于因各种原因确需转让经济适用住房的，可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定;2.经济适用住房满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购;购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权。五.申请经济适用房的流程步骤1.申请人本人持身份证、家庭户口簿，到开发商处领取、填写《经济适用房申购表》。2.购买人持家庭成员所在单位或户籍所在地街道办事处出具的收入证明材料、住房证明，及其它证明材料，向区建委提出申请(有单位的由单位对家庭收入、家庭成员、住房状况等进行初审并签章;无单位的由户口所在地街道(镇)进行初审并签章)。3.区建委在5个工作日内完成初审。4.符合条件的，由单位、街道(镇)负责在申请人社区住地进行为期7天的公示，单位、街道(镇)签署公示反馈意见。5。无投诉或经核实情况真实的，区建委签署审核意见，报市建委备案。6.符合条件者，凭区建委开具的《经济适用房申购资格认定通知单》，与开发商签订经济适用房购房合同。

港澳台人士在京只能购买住宅跟外籍人士的条件是一样的，需要满足下列三个条件：第一：要在中国内地居住满一年;第二：除想要购买的房屋外，在中国内地没有第二套房产;第三: 所购房产仅用于自用自住。从今年(2015)6月1号起，不需要再提交原来纸质的《境外个人在境内居留状况证明》，也就是不需要开在京居住满一年的证明。直接提供台胞证/香港身份证及港澳通行证来审核购房资质。资质审核通过后同样持要购买的房屋产权复印件、业主身份证明复印件、购房人的身份材料(台湾的需要提供户籍誊本，这跟大陆的户口本是一样的，直接拿过来不能用，需要到海基会认证，认证完了才能使用)去西直门涉外审批办(西直门西环广场塔2的17层出了电梯左手边)，提交材料并填写相应表单，4个工作日就可以取审批结果(一定得选好房，确认要买哪套房了再去开这个审批表)。取得审批后即可正常的打网签、办理贷款、交税过户。流程跟普通二手房交易一样。(值得注意的是境外人士如果需要办理贷款的，审批时婚姻状况处理起来比较复杂，需要专业的经纪人来指导，不然会非常麻烦)