买房

随着政策的利好，很多刚需们忍不住要出手了，市场上的好房源也越来越多，如何淘到你中意的房源，同时我们又不用多花冤枉钱?结合我们门店的工作经验，整理一些招，希望帮到买房经验不足的人。第一招：看房时不要表露对房子有好感，让房主不知道你的意图，无法争取主动。房主也是人，将心比心。你不显示意图，房主就不知道你到底喜不喜欢他的房子。要以一种漫不经心的态度对待，越是这样，一些着急出手的房主越着急，一着急你就有便宜可捡。第二招：看房时可是适当的告知房主已看中其他附近小区并犹豫不决，看房主是否着急出售。第三招：适当找物业、房子的缺点，要求降价。第四招：告知自己很满意，但家人有其他的想法，如果房价便宜则可以解决问题;或者表现出强烈的购买欲望，迫使对方降价格。第五招：与中介人员成为朋友中介经纪人也是有感情的人，跟他做朋友他一旦有好房源出来会第一时间想到你，而且在和房主的谈价过程中会替你考虑多一些。

买房，现在不仅仅是为了改善我们的居住条件，更多的则是作为一种理财，那么问题来了，到底是贷款买房还是全款买房呢?这个问题还是比较好回答的，当然是贷款，下面举个例说一下：例：1.商业贷款100万，30年还清，基准利率4.9%，还款方式等额本息或者等额本金等额本息还款方式计算，每月月供=5307.27元，总的支付利息=910616.19元等额本金还款方式计算，第一个月月供=6861.11元(每月递减)，总的支付利息=737041.67元2.公积金贷款100万，30年还清，利率3.25%，还款方式等额本金或者等额本息等额本息还款方式计算，每月月供=4352.06元，总的支付利息=566742元等额本金还款方式计算，第一个月月供=5486.11元(每月递减)，总的支付利息=488854元显然，肯定是贷款买房(而且现在部分银行商业贷款还有折扣)，剩下的钱拿去做投资(只要年收益率大于4.9%)。用银行的钱去买房，岂不乐哉（当然土豪，就不多说了）。

北京住房公积金管理中心刚刚发布通知，自2015年8月26日起，下调北京住房公积金存贷款利率。5年期(含)以下的公积金贷款利率由3%下调至2.75%;5年期以上的贷款利率由3.5%下调至 3.25%。详见下表期限在一年以上的个人住房公积金贷款，8月26日后仍执行原利率，自明年1月1日开始，执行调整后的公积金贷款利率。如果是8月26日(含)后发放的个人住房公积金贷款，将直接执行调整后的利率，对于不同还款方式的个人住房公积金贷款，分别依据相应的还款公式确定新的月还款额。对于已经签订借款合同，且放款日为8月26日(含)后的个人住房公积金贷款，须在借款人签订调整贷款利率的通知单后，才可发放个人住房公积金贷款。以首套房、贷款100万、30年为例，这次公积金利率调整后，等额本息还款（每个月都还一样的）月供从之前的4490元减少到4352元。每月省138元，早餐可以多加个鸡蛋啦。这是今年以来公积金的第4次降息。目前无论是商贷还是公积金贷款，都再次刷新了最低的利率记录。

对于大多数购者来说,对于二手房交易中相关问题都很陌生,运气好的可以顺利过户,运气不好的可能会惹上麻烦,甚至对薄公堂。下面就来说一说购买二手房中需要注意什么?1.核实房产的基本信息在交付定金前，一定要中介方去核实产权人的信息,查看其身份证是否和产权证一至,如不一致,是否能提供公证委托书和产权人的身份证原件;查看产权证是否有共有人,如有共有人,共有人必须都能到场签字,如不能到场，必须提供公证委托书;询问产权人的婚姻状况,如果已婚,必须提供配偶本人签字的同意出售证明;房子里面现在居住情况,自己居住还是出租,如果出租必须提供承租人本人签字的同意出售证明及放弃购买证明。在签约之前,您可以跟随产权人去当地的房屋管理局核实该房产有没有抵押,是不是被查封.如果有抵押,确定产权人在交付首付之前可以解除抵押并提供解押证明,确保交易可以顺利进行;如果有查封,这类房产就不要购买。一定要核实产权性质,如果是商品房,没有房产证不能上市交易，只有房产证下发才能上市交易，首先确定其产权证或者契税票上的登记日期到现在已经几年,满两年的房子免交营业税,满五年不是家庭名下唯一住房的,交契税和个税;满五年而且是家庭名下唯一住房的税费最少，普通住宅只有契税，非普通住宅还会多一个差额的营业税;如果是公房，要让其单位开具放弃回购证明的单据，才能进行交易，如果能上市交易，确定房产是否满五年，是否是家庭名下唯一住房，如果不唯一，去地税核实能不能查到原值，如果不能查到原值个税按照1%征收，如果能查到原值，个税按照差额的20%来征收;如果是经济适用房，确定其是一类经济适用房还是二类经济适用房，一类经济适用房契税票填发日期或者房产证登记日期不满五年是不能上市交易的，一类经济适用房契税票填发日期或者房产证登记日期必须满五年并需要户籍地的住房保障办公室开具放弃优先回购证明才能上市交易，二类经济适用房包括回迁性质、康居和安居性质的房屋，按经济适用房管理的其他类房屋，下发房产证即可上市交易;军队产权或者学校产权的房子，只有单位同意才能上市交易。2.确定时效，确保自己万无一失在签约时，时间是一个非常重要的因素。如果您换房，一定要给自己留出富余的时间来，保证自己不会存在违约的可能。如果您房子已经卖了，一定要确定你卖的房子什么时间能拿动首付，什么时间能过户，什么时间能拿到全部的钱，这会关乎到您买的房子，什么时间支付首付，什么时间过户。如果您房子还没有卖，一定要核实几件事情，第一，最近一个月您这个小区您这种户型的成交价;第二，从挂牌到成交的平均时间;第三，是不是有意向客户，客户的付款方式，时间最快的是全款，再就是商业贷款和公积金贷款，最慢的是组合贷款，确保自己万无一失。3.在签约时，所有的重要的事项必须落实在合同上在签约时，一些重要事项，比如定金数，什么时间给首付，什么时间交房，什么时间过户，有没有户口，如果有户口，户口什么时间牵走，有没有学区名额，学区名额是不是在占用，房子里面的东西怎么协商的，什么付款方式，还有其他双方协商好的，或者其中一方为了促成交易而承若的事宜，一定要落实在合同里面，切记口头约定，如果到时不能履行，空口无凭，很难追究。4.选一家信誉好的房产中介公司现在二手房买卖过程中会存在很多风险，找一家信誉好的中介公司，可以避免很多潜在的风险。如果您买到凶宅怎么办?如果您买的房子周边有高压电线，变压器等辐射设施怎么办?如果您买的房子事先没有核实清楚情况，有查封怎么办?如果您买的房子欠物业费，但是业主拒不交付怎么办?首付已经给了业主，但是合同无法继续履行怎么办?买到凶宅、有辐射的房屋，中介方必须最高原价购买，有查封的房屋、有拖欠物业费的房屋，中介方必须先行垫付，这些都是中介方需要履行的义务。

中国人民银行决定，自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低社会融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%；其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整；个人住房公积金贷款利率保持不变。同时，对商业银行和农村合作金融机构等不再设置存款利率浮动上限，并抓紧完善利率的市场化形成和调控机制，加强央行对利率体系的调控和监督指导，提高货币政策传导效率。自同日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。同时，为加大金融支持三农和小微企业的正向激励，对符合标准的金融机构额外降低存款准备金率0.5个百分点一年内五次降息对购房者来说这无疑是个好消息，意味着购房者能享受的降息福利更大，明年的月供减少幅度较大。商业贷款利率一年期以内(含一年)的由4.6%下调至4.35%;一年期至五年期(含五年)的由5.00%下调至4.75%;五年期以上的由5.15%下调至4.9%。公积金贷款利率5年期以下(含)的由3%下调至2.75%;5年期以上的由3.5%下调至 3.25%。商贷100万元30年等额本息还款方式计算，按降息前贷款利率5.15%计算，每月还款5460.26元，共计支付利息965694元。降息后，同等条件下，每月还款5307.27元，利息总额为910616元。降息后，每月少还款152.99元，减少利息55078元。公积金贷100万30年等额本息还款方式计算，按降息前贷款利率3.5%计算，每月还款4490.45元，共计支付利息616560元。降息后，同等条件下，每月还款4352.06元，利息总额为566742元。降息后，每月少还款138.39元，减少利息49818元。金融机构人民币存贷款基准利率调整表

房子是一项大的投资，为了让买房不留遗憾，买房前一定要考虑周全，什么样的楼盘更能匹配自己和家人的生活、工作需求？楼市上各种类型的住宅涌现出来，根据《民用建筑设计通则》（GB 503522005），将住宅建筑依层数划分为低层、多层、中高层和高层住宅。==================低层住宅：一层至三层；多层住宅：四层至六层；中高层住宅：七层至九层；高层住宅：十层及十层以上========================不同的住宅具有不同的居住感受，那么到底选择哪一种类型的房子更好？答案因人因需而异，一般来说：顶楼：顶层室内净高略高、安静，但夏天热冬天冷，有可能受漏水困扰。16层-顶楼：视野相对较好，空气清新，暖气好。但发生紧急情况时不易逃生。8-16层：是相对明亮的楼层，光线好。有人认为8-10层是扬灰层，灰尘都会悬浮在这个高度。物理专家指出，扬灰层只是一种说法，并未科学测定。一般情况下，空气中的污染物随气流不断沉降和流动，在空中没有污染源的情况下，楼层越高，空气相对越干净。7层：黄金楼层。4-6层：从环境的角度来看，安全性最好。但如果没有电梯，老人上下楼是个难题。3层：老式住宅的黄金楼层。2层：相对安全，但需要防盗、防尘、防污染、防虫蚁、防潮。1层：适合家里有行动不便的老人家庭，出尽方便，贴近自然。但缺点同2层。总之，低层、多层、中高层、高层市场上这三类楼盘各有长短，根据购房者的不同喜好打造。购房者应该根据自己的需求进行选择，选择时要综合采光、生活便捷程度等各方面需求等进行全面考量，不要跟风购买，适合自己的才是最好的。

公房，都是原单位已分配的方式分给本单位的职工居住，随着住房制度的改革，逐渐的单位就会按照成本价售房给本单位的职工。1. 成本价(标准价、优惠价)公房的交易须知：第一，首先和原单位确认是否同意出售或是否放弃有优先购买权，待原单位同意出售，需出具书面证明。第二，现在在卖的已购公房中，还有没有办理下产权证的，一定要是核实是不是能办理下产权证，能不能建立楼盘编号。还有一种情况，就是姓名、地址和房权证不符，一定要核实能不能变更。第三，如果是标准价已购公房或者优惠价已购公房，需向原单位或者有管部门补缴钱款(土地出让金)，变更成成本价已购公房。计算方式，当年成本价建筑面积6%(当年成本价，城六区1560元每平米，远郊区1290元每平米或1120元每平米)第四，成本价已购公房可以上市交易，但是比商品房多缴纳一种税费(费用由买方缴纳)，土地出让金。计算方式，当年成本价建筑面积1%(当年成本价，城六区1560元每平米，远郊区1290元每平米或1120元每平米)2. 央产房交易须知：第一，首先到中央和机关主办交易办公室(蓝岛西区)办理上市交易备案。第二，确定房屋面积是否超标，超标需补交超标款(公务员：科级以下60平方米;正副科级70平方米;副处级80平方米;正处级90平方米;副司(局)级别105平方米;正司(局)级120平方米)超标计算方式，能分割退回的要分割退回，不能分割退回的，可上浮一个级别。在浮动范围内的，超标面积1560元每平米;超过浮动范围的，超出面积4000元每平米，的计算交给房屋所在单位。3. 两类公房不能上市交易第一，部级干部名下的已购公房不能上市交易第二，涉及国家安全、保密等特殊部门的住房，如党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学科研区内的住房，产权单位没有办理住房档案登记的不能上市交易。

买房是一件高兴的事情。但是，从下定了决心到买到满意的房子可不是一个容易的过程。对任何人来讲，购买住房，都是一生中的一件大事儿，普通老百姓可能要付其一生的积蓄，而且可能一生中的许多年都要为还银行贷款奋斗。因而，买房要谨慎，打算出发看房前要做好充分的准备，不单单是准备钱，还要确定购房目的、做好购房预算、学点买房常识。明确你的购房目的买房为了什么？绝大部分人问答都是住。但即便是自住，不同的人还是有不同的购买动机，如为了过渡、为了改善居住条件、为了孩子上学等等的。动机不同，对房子的关注点也不同。业内认为有两个因素基本上可以解释大部分的住房购买行为1.购房者的生命周期(生命阶段)，2.购房者的支付能力。生命周期意味着需求的变化，人生的每个阶段都需要住房，但住房需求是随着人的不同生命阶段而变化的。支付能力主要决定于收入水平，人们总是希望能买他们能够负担得起的住房。可见，在综合考虑生命阶段或经济状况的基础上，清楚地知道自己的购房目的，才能事半功倍。结合过渡、改善居住条件、孩子上学等，我们分类简单介绍。(1). 为了过渡购房以过渡作为购房目的的主要是年轻人，包括为了结婚、落户等。这类需求只是为了解决阶段性的住房问题，而不是为了长久居住。此类购房需求价格通常是最为重要的考虑因素，其次是交通。坐标网建议，此类购房客户在选择购房的位置、小区时一定要多看、多打听，买房时不要只想着自己合适就行，毕竟随着年龄的增长、经济的好转以及将来孩子上学等问题要面临再次购房的需求，而这个时候名下的房子能否及时出售，不耽误换房时机就尤为重要。通常情况下，首次购房的年轻人在选择区域时尽可能的了解当地交通等生活配套规划。(2).改善型购房在有了一定的经济基础之后，大多数人都会选择换房，为自己为家人买一套更好的房子，以改善生活水平，提高生活质量。此时，价格已经不是最为重要的考虑因素，居住体验才是最为重要的。对以改善生活为目的的购房者，通常应优先考虑诸如交通、环境、配套、户型、邻居素质、物业等关乎生活品质的因素。(3).以孩子上学为目的的购房此类需求通常应优先考虑楼盘所在区位的教育资源问题，比如是否有知名的中小学校，甚至是幼儿园。我们有独立的学区房频道，家长可根据自己的需求去相关频道上去查看。(4).投资性购房投资购房分两类，一类是通过持有后转让获利，另一种是持有通过出租获利。通过转让后获利的我们通常称为炒房，国家不提倡，同时也有限购政策，这里不多说。通过持有出租获利的属于长期投资，是依靠出租房产的租金收入来获取收益。这类需求的购房者一般会选择人气比较旺、交通比较便利的地段，因为这些地方往往控制率低好出租，租金也相对可观。投资房产要理性对待，区位特质及区域未来发展规划要优先考虑。好的区域位置是楼盘保值增值的关键因素，也能够弥补户型、面积等方面的不足，这里好的区域位置并不一定是常人所认为的市中心;未来发展规划决定了楼盘的增值空间多少，房屋价格将呈现低开高走现象，给投资者带来收益最大化。

大家花钱买楼的时候，付款是按每平米的价格建筑面积买的，但是实际上，我们所能得到的使用面积有多少呢?使用面积/建筑面积=得房率，这个指标是很重要的。构成一个好户型最重要的因素之一就是得房率,那多少是合适的呢?不同的楼不同的户型，公摊面积也不一样。公摊就是包括了楼梯间电梯间走廊等，这些都是要摊到咱住户头上的。板儿楼的话，出房率能到80%就很好了;塔楼的话75%;酒店式公寓那种60%。把这几个数值记好，看房买房的时候计算比较一下。对于普通人来说，还是要注重性价比的，而出房率就是性价比的衡量要素之一。有些户型的设计很紧凑，麻雀虽小五脏俱全，这样即便总面积只有100平，但是能有3室1厅2卫;但是有些楼，180平也做不到这么多间房(当然这种楼可能会说是德国设计师设计，设计风格所致，有露台啊是跃层什么的)，但是在那种房子里的感觉也好像没比这100平的大多少。这就是感觉了，但之所以有这些感觉是真的取决于户型设计的好坏，出房率的多少，这是一定有关系的。房子的户型好，晴天不开灯，光照也充足;房里摆基本尺寸家具，不妨碍人走动;不借助通风设备能自然通风。以下五条是日本建筑设计师隈研吾对于十种人不同的居住文化的思考和感悟的《十宅论》，可以参考：一、格局方正格局方正不是说整套房子是一个完整的方形，而是各个房间和功能区域的形状是方正的矩形。同时整套房子看起来也大致是个矩形，同时允许有一些溢出来的边角。二、面宽大，进深小面宽大、进深小，房间就宽敞，家具的摆放错落有致，自然采光良好。如果房间进深偏大，光线从窗外投射进来经过漫反射，仍然照不到离窗较远的区域，白天仍然需要灯光照明。三、没有暗间暗间除了无法自然采光，通风也是大问题。现在的暗间，多数被安排在卫生间。没有窗户的卫生间，除湿、通风完全要依赖排风设备，采光照明完全依靠室内灯光。节能环保还在其次，关键是卫生间是一套房子里最潮湿的房间，除湿不利会影响人的健康。四、房间大小适中房间越大越好?当然不是。房间太小会让人感觉压抑、不舒服，但是单个房间太大会感觉空旷。太大的卧室难以营造温馨感，又浪费面积。客厅太大会显得空旷而有隔阂感。另外，设计时，在整套房子的面积确定的前提下，某个房间面积太大，势必会压缩另外一个房间。五、动线合理动线合理的标准有些抽象，较难概括，需要在看户型图、看样板房之前，对居住活动线就比较熟悉才能判断。动线合理的户型，在房间里活动的人，行动不会互相干扰。人在房间里做事情、走动，也最符合生活习惯，不容易出错和出意外。话说户型的方正，除了字面意义的方正，和这是哪儿种楼是有关系的。像是板儿楼，才能南北通透啊;塔楼啊酒店式公寓啊，想通透也没这条件呀，塔楼就是注意通风了。板儿楼主要就是面宽大一些，3.9m,4.2m大于4m好用，进深短一些，南北通透。另外，户型也与所处的单元有关。比如这是一长条的板楼，但是建筑设计的时候为了立面造型的美观等，这排楼做了一些凹凸的设计，比如有的单元是突出来一些，有的是凹进去一点点。这时候，凹进去的那个单元就会受到隔壁单元的遮挡，相对来说不太好。

售房、抵押、线上P2P借款涉及房产反担保、线下借款涉及房产担保、第三方为线上或线下借款提供房产抵押担保的各类公证，涉及房产的公证事项均按下述标准执行一.产权人至今未婚：1.身份类证明材料：身份证(原件)、户口本(原件)、单身证明(民政局出具原件)2.财产类证明材料：产权证(原件)、原始购房合同(原件或复印件)、发票(原件或复印件)、契税票(原件或复印件)二. 产权人已婚(均系初婚)：夫妻双方到场1.身份类证明材料：身份证(原件)、户口本(原件)、结婚证(原件)2.财产类证明材料：产权证(原件)、原始购房合同(原件或复印件)、发票(原件或复印件)、契税票(原件或复印件)三. 产权人已婚(一方或双方再婚)：夫妻双方到场1.身份类证明材料：身份证(原件)、户口本(原件)、结婚证(原件)、再婚方之前婚姻的证明(离婚证或判决书、调解书)2.财产类证明材料：产权证(原件)、原始购房合同(原件或复印件)、发票(原件或复印件)、契税票(原件或复印件)3.再婚且房产是在上一次婚姻期间取得，则需提供离婚证明及相关离婚协议、判决书或调解书，应表明房产归属四.产权人离异未再婚且房产在离婚前取得的(判断标准为：产权证、原始购房合同、发票、契税票任一时间点在离婚之前)1.身份类证明材料：身份证(原件)、户口本(原件)、离婚证或法院判决书或调解书(原件)、 离异未再婚证明(民政局出具原件)2.财产类证明材料：产权证(原件)、原始购房合同(原件或复印件)、发票(原件或复印件)、契税票(原件或复印件)3.民政局离婚的需出示加盖备案章的离婚协议且应表明房产归属，法院离婚的判决书或调解书中应表明房产归属4.若上述文件中未标明房屋归属，亦可由前配偶到场发表声明确认。五. 产权人离异未再婚且房产在离婚后取得的(判断标准为：产权证、原始购房合同、发票、契税票所有时间点均在离婚之后)1.身份类证明材料：身份证(原件)、户口本(原件)、离婚证或法院判决书或调解书(原件)、离异未再婚证明(民政局出具原件)2.财产类证明材料：产权证(原件)、原始购房合同(原件或复印件)、发票(原件或复印件)、契税票(原件或复印件)六.产权人丧偶未再婚的且房产在丧偶后取得的(判断标准为产权证、原始购房合同、发票、契税票所有时间点均在丧偶之后)1.身份类证明材料：身份证(原件)、户口本(原件)、结婚证(原件)、死亡证明(原件)、丧偶未再婚证明(民政局出具原件)2.财产类证明材料：1.产权证(原件)、原始购房合同(原件或复印件)、发票(原件或复印件)、契税票(原件或复印件)七. 产权人丧偶未再婚的且房产在丧偶前取得的(判断标准为产权证、原始购房合同、发票、契税票任一时间点在丧偶之前)此种情况需先行办理继承权公证。如何办理继承权公证：由继承人到公证处说明情况并领取亲属关系调查表及死亡证明调查表。亲属关系调查表主要内容为通过调取被继承人及继承人的档案信息来了解被继承人的父母、配偶、子女情况，即查明第一顺序继承人的情况，在此基础上，所有第一顺序继承人死亡的需提供死亡证明、在世的需一同到公证处办理继承公证。继承人可以表示放弃继承权或申请继承。继承人在外地或境外的可以在当地公证机构发表声明放弃继承或委托他人代为办理继承。