卖房

各位想要买房的小伙伴们是不是被各种的税费搅得头也晕晕，眼也花花啦？小编今天就给大家简单的罗列一下税费的种类以及算法。契税 符合住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下（在120平方米基础上上浮16.7％）、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。 印花税 买卖双方各缴纳房价款的0.05%。 营业税 购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业税为：成交价×5%；两年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5%的营业税。 城建税 营业税的7% 教育费附加税 营业税的3% 个人所得税1、普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－( 营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20％；2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入－购房总额－印花税)×20％。 2、出售公房：5年之内，(售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用)×20％，其中经济房价款＝建筑面积×4000元／平方米，土地出让金＝1560元／平方米×1％×建筑面积。5年以上普通住宅免交。 提示：个人买卖住房时应持经房地产管理部门审核后的《房屋买卖合同》到房屋所在区域的地税局交纳各税。纳税时，住房买卖双方必须提供购房合同、发票、购房人户籍证明等。 二手房交易费用明细表 1. 营业税：这个是比较重要的一个税收。它的算法是：过户价*面积*5.65%，过户价就是 在房产局过户时可以报的最底价，打个比方：保利花园成交价5500元/平米，过户价现在是4200，所以在过户的时候就可以（4200*面积*5.65%）少交一点营业税。 下面是哪种房子才上营业税： （1）产权证上的日期，完税（这里指在房产局缴纳契税时间）和权属备案时间这三个标准全部未满五年的要全额征收营业税，但只要其中之一满足五年标在，就可以减免营业税。 （2）非普通住宅（面积大于等于144平米的住宅和别墅），这个房屋要上差额营业税，算法是：（现在的成交价-您购置这套房子的成本）*5.65%。成本包括：您当时购买这套房子购房发票上的数额、装修费用、银行利息。但这些必须是要有正规发票才行，装修费用规定不能超过成交价格的10%，意思是100万的房子就算你能提供30万的装修发票，最多也只算10万元，说的更简单一点，这个营业税就是您这套房子（利润*5.65%） （3）如满足上面（1）和（2）两种情况，则按第一种来交营业税，如果只满足单一条件，就按满足哪种条件那种算法交营业税。 2.契税：这个是您买一手房或者二手房都必须交纳的费用，具体算法是（过户价格*面积*1.5%）面积大于等于144平米的是：过户价*面积*3%，这个税收是国际定额征收的税收，是必须交纳的。 3.个人所得税：这个是06年11月国家颁布的新税种，它的算法有两种，自由选择的，看哪种交的少就按那种来算： （1）过户价*面积*2%，一般二手房买卖都是按这种算法来上个人所得税，相对较小。 （2）差额*20%：差额是成交价-您买这套房子的成本，成本包括，您当时购买这套房子购房发票上的数额、装修费用、银行利息。但这些必须是要有正规发票才行，装修费用规定不能超过成交价格的10%，意思是100万的房子就算你能提供30万的装修发票，最多也只算10万元。这种算法适合你不图赚钱，包本卖出去的业主。 注：如果您能证明您的户口本上所有人只有这一套唯一的住房，个税就可以减免的，二手房交易税费。

2018/7/6 12:04:08

在二手房交易过程中，交定金是非常常见的。然而，在现实中却常常会发生纠纷，即有购房者不愿意购房了，退定金是非常困难的。为了保护自身的利益不受损，购房者应该去预防和防范这类纠纷。 “定金”是《担保法》中所提到的一个概念，是合同当事人为了确保合同履行的一种担保方式。另外，在《合同法》中规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金”。此即所谓著名的“定金罚则”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。” 因此坐标网提醒广大购房者，在购买二手房交纳定金之前一定要经过谨慎思考，如果准备交一笔钱当定金时，一定要考虑清楚。另外签订定金协议前一定要仔细看清里面的条款内容，以免造成不必要的损失。 此外，出售人保证所出售的房屋权属无瑕疵、无债务纠纷，符合上市交易条件。若出售人的房屋存在上述任一问题，需双倍返还购买人定金。

2018/1/26 9:48:55

房产过户是指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续。即产权转移从甲方转移到乙方的全过程。房产过户有几种不同的情形，有继承的房产过户、赠与的房产过户、买卖二手房过户等。本节仅对甲乙双方买卖二手房过户做备件上的解释。双方办理完面签、且银行批贷后即可办理过户。过户时需要提供的材料：【卖方是个人的】：身份证(若身份证是外埠，而户口是京籍，不能出现人户分离现象，必须保持两者所在地址一致)、房产证(如果是央产，需央产房提供上市证明;如果是一类经适房的，还需要提供&ldquo;放弃回购证明&rdquo;<屋地址与户口归属同在朝阳区的不用开放弃回购>),此外，如果卖方是多人共有产权的，所有业主到场，如果不到场需提供公证委托书。如果房产是满5年且家庭唯一住房的，卖方需要结婚证和夫妻双方户口本，按照差额的20%征收个税的需带购房发票、装修发票等相关原始票据，继承的房产满5年，需提供原房产证复印件和继承公证书。【买方是个人的】：1.单身：身份证、户口本、本次交易买房缴纳的契税票。2.已婚：夫妻双方身份证/户口本、结婚证(买方本人外地需提供暂住证)、家庭户口本(外地需暂住证)、本次交易买房缴纳的契税票。3.离异：身份证、户口本、本次交易买房缴纳的契税票、离婚证及离婚协议(如判决书上有未成年孩子的，需携带小孩户口本)。4.外籍人士：护照、译本公证、本次交易买房缴纳的契税票、在京满一年居留证明、涉外审批单，本人不能到场的，需提供公证委托书。5.港澳台人士：港澳身份证或护照、在京居住状况证明/台湾居民需要提供《台湾居民来往大陆通行证》、本次交易买房缴纳的契税票、在京满一年居留证明、涉外审批表。无法到场的提供公证委托书。6.为多人：需要提供所有人证件原件，可以不用全部到场，到需要手写委托书就可以。7.驻京部队现役军人和现役武警家庭：提供军(警)身份证件原件和复印件、军官证原件及复印件，团级以上政治部门开具的家庭成员信息证明。8.未成年： 需提供监护公证、父母身份证、结婚证、家庭户口本。(如未成年人户口与父母在一起，并户主是父亲或母亲的可不作监护公证，但部分城区要求提供出生证明); 其公证的监护人必须到场，未成年业主可以不到场。【买方为公司的】：过户时需要营业执照副本、组织机构代码证、税务登记证、公章、法人代表身份证，需法人代表到场，也可委托他人。

2018/1/26 9:36:07

一、事情经过为了不让自己的孩子输在起跑线上，暑假刚开始，刘先生就决定在某名校附近买一套学区房，这样小孩就可以顺理成章地进入名校了。经过一番比对筛选后，刘先生看中了王二梅、王三梅两姐妹在该名校附近的一套二手房，并与王家姐妹签订了房屋买卖合同。同时在合同中约定了&ldquo;出卖人应当在房屋权属转移之日起三十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，因出卖人自身原因未如期将与该房屋相关的户口迁出的，且逾期超过十五日的，自逾期超过十五日起，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金&rdquo;等内容。随后，买卖双方顺利完成了交易，刘先生交了房款，拿到了房子，也办理了房屋过户手续。谁料到，就在刘先生准备将户口迁进去时，却被告知该房内已有户籍，自家的户口无法迁进去。刘先生赶紧找到了卖家，才知道，此房原为王家姐妹母亲名下的房产，后因母亲去世，两姐妹通过继承获得该房。但在办理继承的过程中，王母的另一个继承人，即两姐妹的大姐王一梅曾对母亲遗产分配提出了异议，认为遗产分配不均，并将两个妹妹诉至法院。后经法院判决，该房产由二梅、三梅两姐妹继承，一梅则继承母亲其他遗产，但一梅户口却还留在房子里，现在该房内的户口正是王一梅的户口。王一梅因母亲去世与两个妹妹争财产，三个人已是闹的断绝关系，无论两个妹妹用尽各种方式，一梅就是不同意迁出户口。最终刘先生依据合同约定，一纸诉状将二梅和三梅告上法庭要求按合同约定赔偿。二、法院判决法院审理中，二梅觉得十分委屈，辩称：1、买卖双方签订的合同系格式合同，在签订的合同中，对户口迁出条款未按法律规定进行特殊说明，不知道未迁出户口需要支付巨额违约金。2、该条款对自己属于显失公平的合同条款，应当予以撤销。何况户口不能迁出并不是因为自己的原因造成，而是中国户籍行政管理制度的缺陷，自己不应承担违约责任。法院审理后认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。刘先生在与王家姐妹签订房屋买卖合同后，已依约履行了支付全部购房款的义务，王家姐妹却未能按照合同约定办理户口迁出手续，其行为已构成违约，应按照双方的约定承担相应的违约责任。最终，法院判决王家姐妹给付刘先生违约金15万元。一审判决后，双方均未上诉，该判决现已生效。三、坐标观点买房人在购买二手房时，一般都会要求原房主将落户在该房屋的户口全部迁出，因为这直接涉及到买房人在办理房屋过户手续后，能否将自己的户口落入房屋所在地的问题，特别是在买房人原为北京市集体户口，欲通过买房落户成独立户口，或者买房人欲通过购房落户后解决子女入学问题时(购买学区房)，这一需求很可能成为购房人的主要购房目的。但实践中，我们经常会遇到买卖合同签订后，卖房人由于种种原因，无法及时将房屋内的户口迁出，导致购房人无法在所购房屋内落户的情况发生。对于这类问题，目前解决途径非常有限，原因在于：公安机关仅能在当事人自己提出迁移申请的情况下办理户口迁出手续，因此，买方以买卖合同和新房本为依据并不能启动公安机关的户口迁出程序;另一方面，户口迁出涉及行政机关的职权，并非民事纠纷，此类纠纷不属于法院管辖范围，因此，法院并不受理此类纠纷。综上可知，对于案例中刘先生遇到的问题，实际上很难通过公安机关或法院将原户口强制迁出，将自己户口迁入。在此情况下，对于买方来说，最好的方式就是通过追究卖方的违约责任或解除合同以减轻自己的损失。四、坐标支招这是一起典型的因迁移户口所引发的二手房买卖合同纠纷，这类纠纷在二手房买卖中并不少见。为避免类似纠纷出现，坐标小林提醒大家在业务操作中应注意以下几点：1.户籍核查：在签订房屋买卖合同之前，一定要事先了解清楚所交易房屋的户口情况，如有必要，应要求房主本人带上房产证及身份证原件到户口所在的公安机关(通常为户籍所在地的管辖派出所)户籍科查询。2.明确户口迁出时间和违约责任：一定要在合同中明确约定户口迁移的时限及违约责任，提高卖房人的违约成本，以此敦促卖房人严格按照合同履行。一旦出现卖房人延期履行或者不履行的情况，买房人起诉索赔也有依据，而不必另行寻找损失证明(这也是为什么公司在进行&ldquo;合同签署合规性考核&rdquo;中把关于户口迁出的条款单独拿出来进行考核的原因)。3.户口迁不出则解约：对于以迁入户口作为主要购房目的的买房人，可以在合同的《补充协议》中约定&ldquo;若出售方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的，则买方享有单方解除权，且买方已支付的购房款卖方应予全额退还&rdquo;，以此来保障购房者的权益。

2018/1/26 9:32:08

买房人在购买二手房时，一般都会要求原房主将落户在该房屋的户口全部迁出，因为这直接涉及到买房人在办理房屋过户手续后，能否将自己的户口落入房屋所在地的问题，特别是在买房人原为北京市集体户口，欲通过买房落户成独立户口，或者买房人欲通过购房落户后解决子女入学问题时(购买学区房)，这一需求很可能成为购房人的主要购房目的。但实践中，我们经常会遇到买卖合同签订后，卖房人由于种种原因，无法及时将房屋内的户口迁出，导致购房人无法在所购房屋内落户的情况发生。对于这类问题，目前解决途径非常有限，原因在于：公安机关仅能在当事人自己提出迁移申请的情况下办理户口迁出手续，因此，买方以买卖合同和新房本为依据并不能启动公安机关的户口迁出程序;另一方面，户口迁出涉及行政机关的职权，并非民事纠纷，此类纠纷不属于法院管辖范围，因此，法院并不受理此类纠纷。由于在实践操作中购房人难通过公安机关或法院将原户口强制迁出，将自己户口迁入。在此情况下，对于买方来说，最好的方式就是通过追究卖方的违约责任或解除合同以减轻自己的损失。坐标网提醒各位购房者应注意以下几点：1.户籍核查：在签订房屋买卖合同之前，一定要事先了解清楚所交易房屋的户口情况，如有必要，应要求房主本人带上房产证及身份证原件到户口所在的公安机关(通常为户籍所在地的管辖派出所)户籍科查询。2.明确户口迁出时间和违约责任：一定要在合同中明确约定户口迁移的时限及违约责任，提高卖房人的违约成本，以此敦促卖房人严格按照合同履行。一旦出现卖房人延期履行或者不履行的情况，买房人起诉索赔也有依据，而不必另行寻找损失证明(这也是为什么公司在进行&ldquo;合同签署合规性考核&rdquo;中把关于户口迁出的条款单独拿出来进行考核的原因)。3.户口迁不出则解约：对于以迁入户口作为主要购房目的的买房人，可以在合同的《补充协议》中约定&ldquo;若出售方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的，则买方享有单方解除权，且买方已支付的购房款卖方应予全额退还&rdquo;，以此来保障购房者的权益。

2018/1/26 9:30:49

现象一：空鼓不处理，新房到处开裂危害：墙体空鼓现象普遍，但却不易发现。这种现象如果处理不及时，不仅会开裂，甚至会导致装饰后空鼓处脱落，造成的损失不言而喻。病因：空鼓是由于抹灰层与主题墙面没有黏合，主要是因为水泥砂浆强度不够导致。坐标建议：空鼓部分铲除并修补具体做法：修补前一天，应将准备抹灰的墙面浇湿，将基层表面清理平整、干净，再用水泥砂浆尽心修补。现象二：窗户密封不严，漏雨很多业主在收房时，窗户是很容易被忽略的细节之一。窗户密封不严，甚至漏雨都不可怕，问题是一定要提前发现，避免损失。危害：1、降低防尘效果2、影响隔音及保温3、损害墙体坐标建议：如果允许，可以选择在雨、雪天验房，一目了然具体做法：对密封不严的部分进行清理，重新用密封胶进行修补。现象三：墙体出现许多细小裂纹危害：如不重视，会造成日后刮好的&ldquo;大白&rdquo;开裂，严重影响墙体美观。坐标建议：细小裂纹要及时处理具体做法：需将墙体基层处理干净，再刷上专用的墙体界面剂，因还涉及很多细节地处理，所以建议找专业人士处理。现象四：门框与墙体有缝隙危害：影响室内保温，不利于门户安全坐标建议：将缝隙填充并封闭具体做法：缝隙可用发泡剂注入填充，之后再用密封胶密封。现象五：地热管线有漏洞危害：地热管线渗漏会给房子地面整体造成损害，给业主带来很大麻烦坐标建议：进行打压检验是否有漏点

2018/1/26 9:28:44

在二手房交房时，购房者特别留意以下十处易疏漏的环节：1、买方是否已到税务局开具全额房款发票;2、新产证上是否已黏贴完税贴花和权证印花税;3、买方的买卖合同上是否已黏贴合同印花税;4、房屋内的电话是否已前往电信公司办理更名手续;5、是否已前往煤气公司办理煤气更名手续;6、是否已前往物业人理户名变更手续，结清上家与物业公司的各种费用;7、房屋的维修基金发票、物业管理费押金收据是否已及时交接;8、房屋内的各种设备发票、保修卡是否已交接;9、房屋的装修合同与装修发票，保修卡是否已交接;10、水、电、煤、有线电视、宽带等费用是否已结清。买方应在房款中留部分余款作为物业保障金，在交房时仔细检查，并注意上述细节，都无纰漏都在将物业保证金不给卖方;在交房后发现原业主有拖欠索赔不成的情况下，购房人可要求成交该房屋的中介机构先行垫付，然后授权中介公司去向原业主追讨。

2018/1/26 9:25:22

1. 物业交割介绍物业交割是房屋过户完毕之后，原房主和新房主办理房产相关水、电、煤气、有线电视、供暖等费用结清和固定资产的交付。2. 物业交割8个主要内容⑴、水表查验及税费结清⑵、电表查验及电费结清⑶、燃气表查验及燃气费结清⑷、供暖协议变更及供暖费结清⑸、物业协议变更及物业费结清⑹、有线电视过户及有线电视费结清⑺、电话费结清情况⑻、户口迁出情况3. 物业交割流程⑴、买卖双方约好物业交割的时间，一般为过户前一日或是过户后三日内，如有特殊情况，买卖双方协商物业交割日期。⑵、各种费用的结清：在交割前预留部分房款以备结清相关费用：①、水电煤：如果是卡式，将卡插入表中读出剩余数字即可结清相关费用;如是读表，将表数抄写记录，向业主索要最后一次缴费凭证。②、供暖：到房屋所在供暖公司或是房主原产权单位查证，并向业主索要最后一次缴费凭证。③、物业费：买卖双方到房屋所在物业公司落实停车费、卫生费、有线电视费等相关物业费用的结清。⑶、户口迁出：一般要求客户在办理物业交割之前办理完毕户口迁出手续，如有特殊情况，卖方暂时不能将户口迁出的，也要让卖方做出书面承诺。如果允许，可以留部分押金以制约。⑷、屋内设施交割：将房屋内留存设施清点交割，双方签字认可。⑸、钥匙、门卡等物品的交接4. 物业交割常见问题⑴、有线电视如何过户?有线电视实行一户一卡制，因此在交房时房主需提供上月的有线电视费收据凭证及有线电视初装凭证。客户凭上述两样资料和新的房地产权证，即可到房屋所在地的街道有线电视站办理过户手续。⑵、如何办理户口迁入手续?根据公安局人口登记管理办法，新立户的需要凭个人身份证、户口本、迁入户的户主户口簿，和房产证原件，正常情况当时即可办理完毕。

2018/1/26 9:22:59

二手房转让的三个基本条件：产权、产权人、第三方作为买方，我们如何判断市场上的一套二手房是否符合交易条件，签订完购房合同后能否顺利完成交易？这需要我们从一下三个方面掌握：根据现有法律以及实际交易来看，一套二手房能顺利转让，必须符合三个基本条件：1、房子本身具备上市交易的条件；2、房子没有上市交易的障碍；3、产权人有权处分该套房产。首先房子要拥有完整的产权，即从法律上讲房子可以上市交易。比如&ldquo;尚未办理产权证&rdquo;、&ldquo;小产权&rdquo;、 &ldquo;未满五年的经济适用房&rdquo;等就不具备该条件。其次房子本身不存在交易障碍，比如有抵押的房子就存在直接上市交易的障碍。最后就是产权人，即房主是否有权处分房子。比如夫妻共有的房子，其中一方是无权单独处分该套房产的。在定房前务必让经纪人核实清楚，事实上在看房时就需要向经纪人详细询问清楚，以免做无用功。交定金前，一定要谨慎。对于尚未取得产权证的房子不要轻易相信&ldquo;没问题&rdquo;交定金，如果房子是夫妻或多人共有的应该相信询问共有人是否同意转让，并要求查看同意出售相关证明。购房人可根据以下表格进行自行排查

2018/1/24 16:52:04

买房是件高兴的事，但在签约时如果不仔细，出了问题很闹心，本节简单讲一下首次购房人在签约时需要记住的5点，以免签约不仔细导致不愉快。和卖家、中介签署《二手房交易合同》时小白必须要记住的五点： (1) 核实来签约的人是否是业主本人。合同的签署必须是房子产权人本人签字;如有特殊情况可由受托人持本人身份证、委托人亲笔《授权委托书》或《委托公证书》及其身份证件来签合同。 (2) 核实产权是业主单独所有还是共同共有，如果是共同共有的签约时，必须要见到共有人不能到场的委托书及同意出售申明。 (3) 如果卖方是已婚的，还需要核实是否有业主配偶到场，配偶在场的情况下，买方需要见到业主配偶的《配偶同意出售证明》才能签字。配偶不能到场情况下房主需要填写《关于配偶同意出售的承诺书》，买方同时有权要求卖方在约定的时间内提供配偶亲笔签署的《配偶同意出售证明》。 (4) 核实房产证上有无抵押登记。如果有，在合同里一定要约定好什么时间、是业主自筹资金还是其他途径解压，到期解压不了怎么办等，一定要注意。 (5) 最重要的一点!资金监管，如果可以，定金也要监管，如果定金不能监管的，要在补充协议里面写清楚，如果发生房屋被查封、业主一房二卖、凶宅等情况导致无法交易时，须由中介承担提前垫付所支出的定金等房款以及退还中介费。 下面给一个在签约时需要准备的材料：

2018/1/24 16:46:36