回迁房是指建立在国有出让土地上，为私有房屋被拆迁人或者公有房屋承租人安置的，目前尚未取得但将来一定能够取得个人房屋权属证书的房屋。

建立在集体土地或者国有划拨上的旧村(居)改造的房屋不是本文讨论的回迁房范围。

未取得产权证而进行“预约销售”回迁房的现象普遍存在，那么买卖双方对买卖此类房屋而签订的合同是否有效呢？

我国《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”。一般认为按该规定，房地产未依法登记领取权属证书的是不得转让的。

但该规定旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系。

只要是出卖人有《回迁安置协议》，即取得对房屋的准所有权，有权对其所安置的房屋进行处分。因此，只要双方意思表示真实，不损害国家、集体或第三人利益，在取得不动产权证之前，可以转让房屋，买卖双方签订的房地产买卖合同有效。

虽然买卖合同有效，但由于政策、房价、人为等不稳定因素的存在，使得回迁房的买卖成为引发纠纷的重灾区，购房者应对其中的各种风险高度警惕。

1、过户时间难明确

因卖方在出售房屋时只有回迁安置协议，尚未办理不动产权证，故购房者无法即时取得不动产权证。由于回迁房建设交付周期长，故房屋过户时间本身就很难具体明确。

同时由于期限长，阻碍买卖合同正常履行的各种情形均有可能出现：如当家庭内部对回迁房的分配产生纠纷，房屋可能成为有权属争议的房产；卖方在未为买方办理过户登记手续之前去世，其继承人对回迁房买卖合同存有异议；出卖方因各种因素不愿配合买方履行过户的义务；卖方在标的房屋上设置了抵押权或因债务原因被债权人申请法院查封等等。

在上述种种情形下，房屋过户时间将更难以明确。

2、“一房多卖”之风险

因回迁房的买卖无法办理预告登记，就有可能存在出卖方将房屋“一房多卖”。一旦房价高涨，违约成本过低，出卖方极有可能将房屋出售给他人。出卖方将回迁房数次出卖所签订的合同，如不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。

这也就意味着到时候要和多方争夺房屋的产权，存在极大的法律风险。

3、资金风险

因房屋尚未取得不动产权证，购房者无法办理按揭贷款。但卖方往往要求买方一次性付清购房款，如果没有足额现金，购房者可能需要通过其它融资途径获得购房款，存在较大资金成本。

动辄几百万元的购房款，在付款之后，万一过不了户，资金岂不是打了水漂？

1、查清土地性质

购买回迁房时，一定要查清土地性质。若回迁房是在国有出让土地上建造，则有完全产权，其交易与二手商品房交易类似。

若是在划拨土地（包括被征收的集体土地）上建造的回迁房，在过户的时候还需补交土地出让金，这部分费用应和出卖方商议好由谁承担。

购房者还要区分在集体土地上建造的拆迁房屋，这类房屋虽然售价较低，但因未缴纳土地出让金和税费，不能获得政府部门颁发的不动产权证，购房者应避免购买此类房屋。

2、查清房屋上的其他权利主体

①、回迁安置房如系夫妻婚姻关系存续期间所得的财产，根据《婚姻法》的有关规定，该房产应属于夫妻共同财产，一方处分应当得到另一方的同意。故签订合同时，一定要由夫妻双方共同签字；当回迁安置房属于家庭共有财产时，建议所有家庭成员共同签字。

②、因回迁房交付周期长，为防止回迁安置房可能作为遗产被继承人分割，回迁安置房买卖合同书中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可或对继承权利的放弃。

③、为防止回迁安置房被设置抵押权或被法院查封给买方带来巨大损失，一方面在签订合同前要查清回迁安置房上是否已经存有抵押权等他物权，另一方面委托合法专业的律师、房产交易中介在合同条款的设计上约定高额违约金，以保障自身合法权益。

3、不要一次性付清所有款项

签订合同的时候应写明分批支付购房款。购房者可先支付部分定金，待卖方交付房屋之后再由购房者支付中间款，在完成过户之后再支付尾款。

购房者务必要注意要留有尾款（最好是占比较大的尾款）。这样一来，如果卖方想要违约，如计算之后发现违约所得小于尾款时，选择违约的可能性就会降低。另外，尾款也有督促出卖人履行过户义务的作用。

4、约定较高的定金和违约金

在签订合同时，建议聘请专业的律师拟定合同条款，在合同中约定符合法律规定较高的违约金条款和定金条款，对于可能产生的损失也应做出明确的约定。这样可加大卖方的违约成本，可增加卖方自觉履行合同的压力。

5、对交易行为进行公证

在合同签订后，因回迁房未获得房屋产权证，不能在不动产登记中心进行过户，买方可以要求卖方将房屋相关的拆迁安置协议、付款凭证等原件交付给自己保管，也可前往公证处对双方的交易行为进行公证，使交易行为具有一定