过去的10多年中，无论市场处于如何波动阶段，在春节长假、国庆长假期间，通常都是风平浪静的。

假期中，无论是官方，还是普通民众，都会把房地产的事儿搁一搁，甚至暂时忘掉。吃喝玩乐游，平静而祥和。

但2016年国庆长假，却让人们感觉到了异样。 

国庆节的前一天，9月30日，北京市出台楼市调控新政，包括实行差别化住房信贷政策，完善土地交易规则，加大自住型商品房用地供应等内容。

9月30日至10月6日，短短七天时间，共计19个城市政府加班，紧急出台或加码调控政策。

 2016年9月30日-10月6日发布调控城市

稍有政治嗅觉的人，都会意识到，这不同寻常。

虽然官方没有明确对外发文，但后来已经是人人皆知了，这就是这一轮调控的起点：2016年9月30日。

因此也被称为“930调控”。 

时至今日，2016年“930调控”，已经整整三年了。

这一轮史无前例的动用了多种前所未有的行政手段的调控，无论是成果还是经验教训，都有必要进行一次总结和反思。

一、“930调控”的由来

 2015年发生的股灾，是新中国以来最严重的股灾之一。

 从2015年的6月中旬（6月15日开盘5174.42点），到2016年1月底（1月28日收盘2655.66点），短短半年时间，跌幅近50%，上证指数拦腰折半。

 这也是人类历史上不多见的股灾。

时隔4年多之后，时任证监会主席的肖钢，在今年9月18日的法治金融论坛上，对这次股灾做了反思，坦承是“牛市情结”所致。

 “我是主张要有牛市的，但如果是不正常的牛市情结，对真正牛市没好作用，进而造成牛短熊长。”

肖钢在法治金融论坛

2015年年底，严重的股灾对中国经济产生了重大影响，又恰逢叠加了低迷的楼市。

 由于2011-2014年连续4年的严厉调控， 库存积压严重，特别是三四线城市。

 各地方政府压力重重，极为焦虑。

 官方为了减少股灾对经济的冲击，重新启动房地产市场。

 2015年，为了配合推动股市牛市，除了官方舆论的大肆鼓噪以外，货币政策，与之遥相呼应，一年中连续5次降息，5次降准。

2015年降息降准一览表

货币政策处在高度宽松状态。

 2015年底的中央经济工作会议，明确提出房地产去库存，甚至明确提出：

“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。”

 除了货币宽松以外，在这场去库存运动中，最得力的抓手是棚改的货币化安置。

 在2016年的政府工作报告中提出：

“今年（2016年）棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例。”

 货币化安置政策，让大量拆迁户当场拿到为数可观的补偿，大大刺激了商品房的市场需求。

 于是，除了最敏锐的一线城市深圳和上海，在2015年就开始大幅度上涨以外，其他一二线城市，2016年开启了一轮罕见的房地产市场大牛市。

 理论上，和2015年的股市牛市一样，2016年房地产市场的牛市，同样是人造牛市。

 房地产市场涉及面和财富效应远远大于股市，几乎涉及城镇的每一个居民家庭。

 而且既叠加了真实需求，也叠加了投资性需求。

 房地产在中国城市居民家庭中所占的资产比例高达近八成（数据来源：西南财经大学《2018中国城市家庭财富健康报告》），远远超过其他国家。

 因此，房地产市场的大牛市，无论是幅度还是时间跨度，都远远超过中国股市。

 时至2016年9月，一线城市和强二线城市，特别是被称为“四小龙”的二线城市（合肥、南京、苏州和厦门），价格涨幅惊人。

 一个原来在房地产市场上表现并不惊人的内陆省会城市——合肥，被戏称为宇宙涨幅第一。

 2016年9月南京、合肥、厦门

商品住宅价格指数同比涨幅图

（苏州未纳入70个大中城市价格指数）

二、“930调控”政策出台

 时至2016年9月，社会民众对房价上涨的反应极为强烈，市场有失控的迹象。

 官方采取了急刹车的措施，“930调控”出台。

 官方甚至从来没有透露2016年9月30日这一天，发生了什么事情？或者是发出了什么文件，但实际上这已经是一个公开的秘密。

 中国的政治常识告诉人们，住建部开的一次会议，绝不可能让10多个省市政府在长假中加班，一定是更高级别的推动。

一场史无前例严厉的调控开始了。

 这一轮调控，和始于2010年和2011年的那次调控，有很多相似之处，再次动用了限购、限贷等手段。但与当年有重大区别的是，这次调控动用了另外一个更为严厉的行政措施——限价。

 虽然当时官方并未公开宣称对商品房进行限价，但调控目标中有一项是刚性指标：“商品房价格环比零增长。”

 这实际上意味着地方政府，必须进行严格的限价，否则不可能达到这样的目标。

三、扭曲的“限价”政策

 2016年9月30日开始的这一轮“930调控”，其中一个最大的特征是商品房限价政策。

 坦率的说， 2016年9月在市场还以巨大的惯性向前的时候，“商品房价格环比零增长”是一个不可能完成的任务。

 各地方政府，为了达到这一目标（至少是表面上达到这一目标），费尽心机，绞尽脑汁。

不给高价楼盘发放预售证；高价楼盘限制网签，面多了掺水，水多了掺面，勾兑平均价格。

 开发商采用捆绑搭售车位、虚报装修价格，甚至直接价外加价、倒卖房号等办法。

 但诸多城市仍然无法控制商品房房价噌噌噌地上涨。

 市场陷入混乱。

 2017年7月，我们曾向多个部门提供内参《限价政策事与愿违》，列举了限价政策所带来的种种弊端：

①限价导致价格传导机制失灵，向市场传递错误信号引发恐慌抢购；

②限价导致市场数据失真；

③限价是违规违约行政手段；

④限价引发权力寻租，导致更大的社会不公；

⑤限价恶化市场供需关系。

并建议不再采用限价等调控措施，而采用 “梯级契税”政策，或者按照持有年限，增加额外印花税等调控措施，来降低商品房的投资属性，但这些建议均未被官方采纳。

四、“限价”三年，限住了吗？

 时过三年，限价政策到底把房价限住了吗？

 根据国家统计局公布的70个大中城市商品住宅价格指数的变化，这三年中，大多数一二线城市指数只上涨了10%-20%。

 事实上，这一数据远不能真实地反应市场的实际情况。

 因为各地商品房价格，都是用各种办法勾兑出来的，甚至把保障房的成交价格纳入统计。

尽管限价，实际上这三年中商品房价格还是大幅度上涨了，人们感受到的上涨幅度远远高于这些指数数据。

 以某二线城市为例，2016年9月商品住宅均价约17000元/平方米，到2019年8月均价已达到32000元/平方米左右。

五、“摇号”政策是为“限价”政策“打补丁”

从2017年到2018年，全国一二线热点城市，抢房、漏液排队、托关系开后门、加价倒卖房号、权力寻租等诸多现象，市场陷入一片混乱，引发社会公愤。

在这个阶段，热浪也波及到了三四线城市，加之三四线城市大规模的棚改运动，此时很多三四线城市也处于极度亢奋之中。

到2018年初，面对这些混乱现象，各地方政府又不得不介入更微观的调控，直接介入商品住房限价和摇号。

政府监督商品住房摇号，从某种意义上来说，减少了倒卖房号和权力寻租等不公现象，似乎比较公开、公平。

但有形之手的行政调控措施，由于背离了市场机制，介入越深，越复杂，甚至事与愿违。

限商品住房价格，而不能限二手房价格。

于是，商品住房和同地段的二手房价格，形成了巨大的价格套利空间。

以杭州市场为例，诸多楼盘的商品住房价格，比同地段的二手房价格低每平方米1万元以上。摇中一套商品住房，就相当于中了一个百万大奖。

于是，摇号使商品住房限价政策福利化、彩票化、股票化。

摇中号就相当于中百万大奖，不摇白不摇，不摇是傻子。事实上这大大激发了大量的投资性需求，蜂拥入市。

全民摇号，全国各地的万人摇、数万人摇的项目此起彼伏，有的项目中签率甚至不到1%。

如今的摇号购房者中，已经有很多是摇号专业户，借用亲友的购房资格摇号，摇中了代买代持，是地地道道的投资。

一个看似公开、公平的政策，事实上再次事与愿违，抑制投资变成鼓励投资，造成了新的更大的不公平。

六、“限价”政策导致品质下降

“维权”事件激增

如今在一二线城市，众多高价拿地的开发商项目面临亏损，甚至严重亏损。

本来这属于正常现象，是开发商自身的判断和经营失误。

但在政府限价政策下，就很难说了。

如果在开发商拿地时，并没有告知要被限价，而现在又被限在了远低于市场价格之下，那显然是政府有违契约精神。

对于被限价的亏损项目，部分开发商甚至大多数开发商，都采取了消极态度，用各种减配来降低成本。

近两年，几乎所有的商品房项目都出现了不同程度的“维权”现象。

除了开发商减配、品质下降等因素以外，所谓的“维权”已经漫延到价格领域。只要开发商向下调整，哪怕是微微调整价格，就要“维权”。因为限价政策给公众强烈的心理暗示：你买到的是政府帮你压着的最低价格。

 很多矛盾迄今无解，已经成为很大的社会不安定因素。

七、“930调控”三年之后，风险大大增加

 “930调控”三年之后，如何看待今天中国的房地产市场？

 今年1月，最高领导人在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班开班式上的讲话，警告当下中国的七个重大风险。

 其中，特别提到了房地产市场风险。

 既要高度警惕“黑天鹅”事件，也要防范“灰犀牛”事件。

 如果中国房地产市场出现风险的话，可以肯定不是“黑天鹅”，而是破坏力巨大的“灰犀牛”。

今年5月以来，防范风险的措施密集出台。

 5月17日，银保监会发布23号文件《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，针对房地产融资做了专门的规定，详细列举了银行、信托等机构需要重点清理整顿的违规点。

 而在23号文件发布不久之后，银保监会紧接着就对信托地产融资展开了实打实的大整顿，控制地产信托业务规模，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平。

 6月13日，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上的讲话，用了一章的篇幅，谈房地产市场金融化的严峻形势，以前所未有的口吻和表述，警告当前房地产市场的金融风险。

 郭树清的每一句话，都对房地产市场的风险，进行了前所未有的定性：

 “近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。……历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价，凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。”

7月29日，央行召开全国银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，强调：

“要坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位，认真落实房地产市场平稳健康发展的长效机制。”

“加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。”

 7月30日，中央政治局会议前所未有的提出：

“不将房地产作为短期刺激经济的手段。”

 由此可见，三年调控之后，房地产市场的风险反而更大了，甚至对当前房地产市场的风险，无论如何估计都不为过。

 所有人都清楚：更大的风险，并不是房价上涨。

 今天的中国，90%的城镇居民拥有自己的住房，人均住房面积已经高达40平方米。

 房价上涨带来的主要问题，是阻碍了更多有活力的年轻人进入一二线城市，挤压了消费和创新。

 而房价下跌带来的风险则是：一旦全社会的预期改变，并形成下跌趋势，将会带来严重恶果。

 房价大幅下跌，将导致大量家庭负资产，大量的房产和土地抵押物爆仓，地方政府资不抵债，银行出现严重的不良资产危机等等。

八、“930调控”三年，长效机制没有任何进展

 2016年年底，中央经济工作会议提出：

“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。”

 我们认为，长效机制路漫漫，应以法治的思路，来建立长效机制。

在这三年中，也提出了诸如租售并举、共有产权等所谓的长效机制思路，但在实际实施过程中，并未取得明显的效果。

 而多年以来，官方、学者甚至公众，把房地产税，看成是最值得期待的、最重要的、甚至是唯一的长效机制。

 但事实上，房地产税的立法，面临着更多的问题，特别是一些法理上的障碍。

 2018年3月，在全国两会上，财政部副部长史耀斌就“房地产税”相关问题，回答了记者提问。

事实上，2013年十八届三中全会上提出的房地产税立法，至今已经6年时间，仍没有看到实质性的进展，所面临的困难和障碍，可以想象。

于是，三年来官方对各种行政限制政策，越来越依赖，甚至就把这些行政政策当成了长效机制。

九、“930调控”三年，总结和反思

 在反思这一轮调控的时候，必须同时反思这一轮行情的成因。

2016年“930调控”的缘由，正是2015年大幅度的宽松货币政策，2015年底浩浩荡荡的去库存运动和大规模的棚改，对三股力量合力造就的巨大的人造牛市，不得不踩的急刹车。

  正如肖钢所说：

“如果是不正常的牛市情结，对真正牛市没好作用。”

 这一轮调控动用的“四限”手段，限购、限贷、限价、限售，除限贷以外，都是行政手段。

而这次动用的限价手段，在三年的调控中备受争议和诟病。事实也证明了，限价政策非但没有起到作用，反而带来了无穷无尽的后遗症。

 限价政策的初衷是希望暂时稳住市场，扭转市场预期。

 但这个初衷显然没有实现。

 在这三年中，商品房价格（甚至并不完全真实的商品房价格）仍大幅度上涨。

 市场预期非但没有因为限价政策而改变，反而给公众一个强烈的政府为购房者保价的暗示。

 如同一个人说了一次谎，要用一个又一个的谎言来弥补，一个错误的行政政策，需要一个又一个的“补丁”，最后仍无法收场，一地鸡毛。

 在此前的文章中，多次强调限价政策之弊害：传递错误信号，引发市场恐慌抢购、恶化市场供需关系、导致市场数据失真，误导购房者，误导决策者等等。

 对限价政策引发不良后果的预判，在这一年多时间内，都被市场一一证实。限价政策导致的市场副作用越来越大，政府不得不为限价政策不断“打补丁”。

在2018年4月25日举行的“中国金融四十人论坛”上，央行研究局局长徐忠也曾表示：

 “很多情况下在一二线城市供求的矛盾并不反映在价格上，反映的是‘量缩价稳‘，推迟网签，价格失真。”

“价格的失真不但会误导投资者，也会误导决策者。”

在2018年和2019年的“博鳌房地产论坛”上，中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲，两次对限价政策发表观点：

 “限价让摇号等过去短缺经济的现象又回来了，限价是对市场机制的否定，所以限什么都可以，千万别限价。政府可以做其他的事情，包括增加公租房供给、共享产权、积极土地入市等，但最好不要消灭市场机制本身。”

有人辩解说如果没有限价，这三年中市场可能会出现大起大落。

 这种说法完全站不住脚。

 限价政策在过去三年中并没有能够遏制房价的“大起”，同样未来市场如果出现波动，限价政策能防止“大落”吗？

过去10多年，市场的大起大落，几乎无一不和有形之手有关。

 某些城市荒唐的逻辑已经出现了。

最近，某些城市的某些区域土地出让给出的限价，甚至高于开发商所能卖得出的市场价格，这个政策到底是“限价”还是“保价”？

 限价时限不住，保价时能保住吗？

十、路在何方？

 中国房地产市场在调控中走过了10多年的时间。

 有效的长效机制，却一直没有建立起来。

 如果没有一套有效的长效机制，市场会一直如同处于过去的10多年中那样，频繁的波动，频繁的调控。

 中国房地产市场的长效机制，一定是土地制度、金融制度、税收制度、住房保障等一系列基本制度的改革，复杂而艰巨，道路漫长。

 如果仅从目前较为简单的目标：最大限度地遏制投资和投机性需求，将真实需求释放出来，其实并不难。

完全可以效仿香港和新加坡的做法。

 香港的“双辣”政策，分别从买卖环节入手，增加交易成本，并通过税收限制了非香港永久居民的入市。政策规定，非香港永久性居民和所有公司购房需缴纳15％的“买家印花税”；在香港购买住宅3年内卖房需支付10％-20％的“额外印花税”。

 在新加坡买房，根据购房人的身份不同，需缴纳“额外印花税”。其中，新加坡公民二套住宅需缴纳12%，三套及以上住宅需缴纳15%，外国人在新加坡买房则需要缴纳20%。

 这样的法律或政策，虽然不是长效机制的全部，但至少能够大幅度抑制投资和投机行为，法理没有障碍，容易设立和通过，比苦等房地产税，要现实的多。

 交易环节的税收也可以起双向调节的作用，在市场下行时以减免税收来刺激市场。

 尽快储备一些经济、法律等方面的政策选项，避免重蹈“930调控”覆辙，是目前的当务之急。

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